北京房产案例：因限购借名买房后起诉过户房屋法院驳回

时间： 2024-08-05 02:03     浏览量：502

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文向一审法院起诉请求：1.判令张某慧为张某文办理涉案房屋的过户登记手续；2.诉讼费由张某慧承担。

张某文上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求或者发回重审。

事实和理由：1.本案诉讼前，双方当事人曾到调解中心进行调解，并取得《调解协议书》，但对《调解协议书》进行司法确认时，法官告知房屋买卖必须通过法院诉讼或调解；2.双方签订多份《借名购房协议》，一审法院以复印件和原件不一致为由驳回张某文的诉讼请求是错误的；3.除提供《借名购房协议》原件及复印件外，张某文还提供了房产证、《调解协议书》等证据，法院另案生效判决已经认定了北京市海淀区一号全部房屋（以下简称涉案房屋）的款项由张某文一人支付，因刘某杰不愿再将涉案房屋产权挂在他名下，所以张某文借用了妹妹张某慧的名义，办理贷款是因为银行希望协助进行存款或贷款，贷款及利息也都是张某文偿还的，因现在有限购政策，张某文名下有房产，故只能通过诉讼请求返还涉案房屋。

被告辩称

张某慧辩称，不同意一审法院判决，同意上诉人的上诉请求和事实理由。张某文是张某慧的姐姐，借用张某慧的名字购买涉案房屋，双方始终是借名买房关系。

法院查明

张某文向法院提交了其与张某慧于2007 年 4 月 11 日签订的《借名购房协议》的原件及复印件，该协议约定张某文借用张某慧的名义购买涉案房屋。双方当事人均认可上述协议，但张某文向法院提交的该协议原件与复印件上的签名字迹及落款日期显然无法重合。涉案房屋登记在张某慧名下，张某文与张某慧系姐妹关系。

法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然双方当事人对张某文借张某慧的名字购房一事均予以认可，但张某文向法院提交的证据材料存在明显瑕疵，在考虑到本市房屋限购政策的情况下，仅凭双方当事人的一致陈述法院无法确认张某文所主张的诉讼事由。现张某文以借名买房为由要求张某慧将涉案房屋变更过户到自己名下的诉请，因未向法院提交充分有效的证据，故法院对此不予支持。

本院经审理查明，张某文与张某慧是姐妹关系。2007 年，张某文为获取银行贷款，将登记在案外人刘某杰名下的涉案房屋转移登记至张某慧名下，刘某杰与张某慧签订了房屋买卖合同，张某慧向银行申请了购房贷款，获取的银行贷款由张某文实际使用，张某文实际偿还了银行贷款。诉讼中，张某文主张涉案房屋最初系其借用刘某杰的名义购买，后刘某杰不同意继续代持房屋，故又借用了张某慧的名义。

裁判结果

判决：驳回张某文的各项诉讼请求。

房产律师点评

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，张某慧与刘某杰虽然就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但张某慧与刘某杰之间并没有买卖房屋的真实意思，双方签订买卖合同、办理转移登记的真正目的是为了张某文获取银行贷款，张某慧与刘某杰的上述行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，合同应为无效。因张某文并非借用张某慧的名义自刘某杰处购买涉案房屋，故张某文以借名买房为由要求张某慧将涉案房屋转移登记至其名下，没有事实根据，法院不予支持。法院判决驳回张某文诉讼请求的结果正确，法院予维持。

关于刘某杰与张某慧房屋买卖合同无效的法律后果，张某文应通过刘某杰向张某慧主张，在刘某杰已经死亡的情况下，可通过刘某杰的继承人向张某慧主张。张某文是否存在借用刘某杰名义购买涉案房屋的事实，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。如果张某文主张涉案房屋是借用刘某杰名义购买，应向刘某杰主张，在刘某杰已经死亡的情况下，可向刘某杰的继承人主张。

办案心得

这起借名买房纠纷案件给我们带来了诸多启示。

首先，证据的严谨性和一致性是胜诉的关键。在本案中，张某文提交的《借名购房协议》原件与复印件存在明显不一致，这使得其证据的可信度大打折扣，最终影响了案件的结果。这提醒我们，在准备和提交证据时，必须确保其真实性、完整性和一致性，任何细小的瑕疵都可能被对方抓住并成为案件败诉的因素。

其次，借名买房这种行为充满风险和不确定性。即使双方存在真实的借名买房意愿，但在实际操作中，如果没有充分、有效的证据来证明这一关系，很容易陷入法律困境。对于借名方来说，可能面临无法取得房屋产权的风险；对于被借名方来说，也可能因各种原因被要求履行过户等义务。

再者，对于涉及房产交易的法律行为，应当遵循法律规定和程序，不能通过虚假的意思表示来达到目的。就像本案中张某慧与刘某杰为获取银行贷款而签订的房屋买卖合同，这种以虚假意思表示实施的民事法律行为是无效的，不仅无法实现预期目的，还可能引发一系列法律纠纷。

此外，在处理房产纠纷时，要充分考虑到当地的限购政策等法律法规的影响。如果忽视这些规定，可能导致借名买房的诉求无法得到法律支持。

最后，从整体策略来看，当事人在进行借名买房等复杂的房产交易时，应当提前咨询专业律师，制定完善的法律方案，收集和保存好所有相关的证据，以保障自身的合法权益。一旦发生纠纷，也能在法律框架内有理有据地维护自己的权益。

总之，这起案件告诫我们在房产交易中要谨慎行事，遵守法律，注重证据，以避免不必要的法律风险和财产损失。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！