90后小伙成功捡漏千万级法拍房！全网最有趣的捡漏攻略来了

时间： 2022-06-19 12:01     浏览量：527

近日，据西部决策网视频报道，2022年，全国法拍房数量猛增，比市场价便宜的法拍房受到热捧。近日，90后北漂小伙唐先生在北京购房安家，省下了35万中介费，还以低于市场价近300万的价格，低价捡漏了一套心仪的法拍房。

自2017年以来，最高法明确司法拍卖房产应当通过网上进行，被购房者称为“捡漏”的法拍房受到热捧。

今年年初，90后北漂小伙唐先生想在北京购房安家，最终看中了位于朝阳区的广渠金茂府小区。不过该小区的二手房房源比较稀缺，于是他也在看法拍房的渠道。

随后他在京东拍卖上浏览到这一小区一套心仪户型的房产即将拍卖，起拍价约2000万元。

据悉，这套房产被查封前，原业主与开发商签订的是预售合同，没有办理房本。开发商将包含这套房产的土地证进行了抵押。所以要想办房本，就得单独把这个房子的抵押解除掉。里面的租户是在房屋查封后签订的租赁合同，因此合同是无效的。但租户也是受害者，经多沟通协调，由业主进行了一定的赔偿，租户顺利搬了出去。

唐先生最终以低于市场价近300万元的价格成功拍下。

当然，唐先生背后有专业的法拍机构"助攻”。那么，面对遍地7折的法拍房，普通人能不能成功捡漏？请看以下文章，这可能是全网最全的法拍房实操提醒，内容极干，价值极高。

1

债务风险，远不是法拍的最大风险。

法拍房出现的原因，就是欠债的还不上钱，房子被法院拿走拍卖了。

牵扯到欠债，很多人就会产生一系列的恐惧——

背后的房主，会不会涉及很多隐性债务。 这套房子，会不会牵涉到多个债务关系。 我拍下这套房子，过两天会不会又出现一个法院查封。 民间借贷的黑社会，找不到欠债的，会不会上门找我讨债。

不停的诉讼风波，不停的民间借贷。

我可以很清晰的告诉你

——不要怕！

——债务风险，不是法拍的最大风险。

对于法拍房，最高院的司法解释是：

首先查封的法院，有自主处理的权利。首封法院，是这套房子的第一处置人。

我先封了这套房子，那我就有权自己处理。即便后面的法院再过来查封，首封

法院是有义务也必须作为第一责任人，去出面解决这个问题。

首封法院先处置，处置拍卖之后拿到的钱，自己先清偿。 如果有多余的钱，首封法院会与后面排队的轮封法院，协商分配。

以上整个流程，这套房子背后的一切债务和债权，与拍卖人没有任何关系。

排在后面的债务关系，不会去找你，而是直接去找首封法院。

首封法院，有义务更有责任

——帮你挡掉这套房子背后的所有债权关系。

理解了以上，你就几乎不需要去担心法拍房的债务风险。

2

清场，是法拍房的第一大关口。

所谓清场，就是把上任房主留下来的一切，全部清理出去。

——清场，是法拍最大的坑。

最高法所规定的法拍房清场准则是：谁处置，谁清场。

重点一二线城市，8成以上的法拍房，都是法院清场。关于清场细则，在法拍公示上也写的很清楚，是否清场，谁来清场等等。

任何一套法拍房，不管是否标注清场，你都要在拍之前，去做进屋的“拍前产调”。

拍前产调，一般会遇到以下五种情况（清场难度，由易到难）。

1、房子很干净，没有人在里面住。

这种情况最简单，不用多说，拍就行了。

2、房东在里面住，但是房东很配合。

房东没跑路，一般都是欠钱不多，还想翻身。

一般情况下，房东都愿意配合，多一个买家参与竞价，就可能多拍点钱，卖个好价格。

不仅能还清负债，还能多剩点钱。

这种情况也较简单，也比较容易清场。

3、房东在里面住，但是不配合。

只要人还在，说明都还愿意拍。不配合，只是想多要点钱。

如果房源不错，你可以花点小钱，跟房东协商一下清场

——我给你5万，你清场；我给你10万，你清场。

甚至，还可以

——多花点钱，让房东配合你做“满五唯一”。

省下3个点的税费，1000万的房子，省下30万，和房东一起分钱。

这种情况，也相对容易清场。能给钱，就别叨叨。

4、房东跑了，里面有租客。

如果是正常的租客，租赁时间基本上还剩个一年以内，租金也比较高。

那就正常租着，到期之后，房子收回。

如果原房东是个坏批，提前签了一个长达20年的长租约，且租金低的一批。

此时，问题就麻烦了

——你要去查这个租约，是抵押前签的还是抵押后签的。

如果是“先租赁后抵押”，一律买卖不破租赁。

也就是说，你即便拍下房子，也不能赶走租客。

3

法拍房最麻烦的，是一系列的隐形风险。

1、第一个隐形风险，税费。

法拍房，所有的税费基本全由卖家出。

法拍过程中，可能遇到这种情况

——这套房子的上一手税费，还没有交清。

如果上一手税费还没交清，你拍到房子之后，就要先补交。

除了土地增值税和个人所得税，个别房源还牵扯到二次过户，你需要连续交两次契税。

其中，最大的坑在“个人所得税”。

有人花了200万拍下一套房子，去过户时被告知——

这套房子的上一手交易，过户总价只有500块。

那么，这次过户你就要缴纳20%的个人所得税，也就是“200万*20%=40万”。

除了税费之外，还可能牵扯到拖欠物业费和水电费的问题。毕竟，能被法拍的，都混到了欠债的老赖。

2、第二个隐形风险，联合抵押。

有时候，法拍房还会出现一种特殊的情况

——多套房子，放在一个产证上，一起抵押给银行。

这种情况，就叫“联合抵押”。

此时，就需要把联合抵押的全部贷款一起还清，才能给你办这套房子的房产证。

任何一套法拍房，拍之前都要认真看“法拍公告”。

法拍房公告中，都会显示是否联合抵押。如果不显示，就没问题。

3、第三个隐形风险，房产所有人名字不统一。

下面这个问题，极其重要！极其重要！极其重要！

如果这套房子的贷款人，是两个人的名字。而裁定文书上，是一个人的名字。

即便你拍到房子，房产证也办不下来。

4、第四个隐形风险，产证上原房主的过世。

如果，这套房子的原产证上是两个人，其中一个人过世了。

那么，问题就出现了——

你拍到这套房子之后，就会牵扯到遗产税。

遗产税的金额，相当于这套房子一半总价的10%。

对于一线城市动辄千万总价的房子来说，这是一笔非常高的成本。

任何一套法拍房，拍之前都要去做“原房东是否在世的拍前尽调”。

去当地派出所，去查房本上的原房东是否在世。

5、第五个隐形风险，户籍。

如果你是冲着学区房去搞法拍，风险更大。

目前暂无任何法律规定，可以强制迁出户口。

如果是普通二手房交易，可以走第三方资金监管的方式，强制前房东迁出所有户口

——你迁出去，才能拿到钱。

但是在法拍房中，没有人替你去强制要求原房主迁出户口。

原房东都他娘欠债跑路了，哪还有心思帮你迁个户口。

这个时候，一个极其扯淡的问题就出现了——

既是你最后过户了房产证，前房主的户口不迁出，你无法落户到这栋房子里。

没有所在地的户籍，自然也无法实用学区房的名额。

任何一套法拍房，拍之前都要去做“原房东户籍的拍前尽调”。

如果原房东的户籍还在房子里，那这套房子基本可以当做无学区。

接下来，还是重点提醒！

做法拍房，一定要尽量避开12月25号这个时间点。

每年12月25号开始，银行进入年终盘点，房贷不放款。

结语

你在拍任何一套房子之前，需要做的准备流程如下——

去不动产交易中心，调查土地和房产的来源； 去当地税务中心，调查上一手的税费和买进价，通过买进价计算差额税的本； 去当地派出所，调查非正常死亡； 去当地派出所和居委会，调查原房东的户籍情况； 去物业管理中心，调查这个房子的水电费和物业费的拖欠； 去找按揭银行，防止出现无法放款。

来源：西部决策、时间财经

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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